1. En el plano de Calificación de Suelo se delimita el ámbito de aplicación de las presentes condiciones de zona con la Clave ES, con regulaciones diferenciales de las variaciones de las condiciones de volumen (Grados 1 y 2) y de las condiciones de compatibilidad de usos (Niveles "a", "b" y "c").
2. El uso predominante de esta zona es el residencial. El tipo de ordenación de la edificación es el de manzana cerrada con patio de manzana.
1. Las parcelas existentes con anterioridad a la fecha de aprobación inicial del presente Plan General serán edificables si, además de cumplir las restantes condiciones generales y particulares, pueden albergar una vivienda mínima normal, según definición y características que de la misma se establecen en el artículo 91 de las presentes Normas Urbanísticas y, en todo caso, el frontal de la parcela en cuestión tiene una longitud no inferior a 6'00 m.
2. Las parcelas resultantes de nuevas parcelaciones o segregaciones tendrán una superficie mínima de 250 m2, un lindero frontal de, al menos, 15 m. de longitud, y podrá inscribirse en ellas un círculo de 15 m. de diámetro. Los nuevos linderos laterales no se situarán en las esquinas, estén o no achaflanadas, ni formarán con el frontal un ángulo inferior a 60º sexagesimales.
3. Las parcelas resultantes de nuevas parcelaciones o segregaciones no podrán dejar parcela colindante vacante no edificable, por razón de su superficie, salvo que ésta a su vez linde con otra parcela vacante con la que pudiera agruparse y formar parcela igual o mayor que la mínima.
1. La edificación se dispondrá sobre la alineación exterior. Los linderos serán, asimismo, alcanzados por la edificación.
Como excepción a esta regla, en Grado 2 se admiten patios abiertos en fachada, según la definición de los mismos contenida en el artículo 70.8 de estas Normas Urbanísticas.
2. La edificación tendrá un fondo delimitado por las alineaciones interiores, que se establecerán con arreglo a los siguientes criterios:
a) La superficie de cada manzana ocupada por la edificación no podrá exceder del 85% de la superficie total de la manzana en cuestión. Si, como consecuencia de estas reglas para señalamiento de alineaciones interiores, resultarán fondos edificables superiores a 20 m., el porcentaje citado se disminuirá en lo necesario para lograr dicho fondo máximo. Asimismo, deberá reducirse la ocupación lo necesario para evitar que la anchura del patio de manzana sea inferior a la mitad de su altura.
b) Las alineaciones interiores serán paralelas a las exteriores, configurando un fondo edificable de anchura uniforme para toda la manzana y de profundidad no superior a 20 m.
c) Las alineaciones interiores se establecerán por el Ayuntamiento para cada manzana con motivo de la primera petición de cédula urbanística que se solicite sobre un solar de la misma.
d) Cuando, en aplicación de las anteriores reglas, no se pudiera alcanzar en una manzana un fondo edificable de al menos 7'50 m., no se formará patio de manzana en la misma.
3. Cuando por las condiciones preexistentes sea imposible la configuración de patio de manzana según las reglas del apartado anterior, podrá formularse un Estudio de Detalle con el objeto de modificar las alineaciones interiores. Dicho Estudio de Detalle abarcará una manzana completa y no podrá suponer aumento de la altura permitida ni de la ocupación del 85% de la superficie de la manzana, ni causar perjuicios a terceros.
4. Si una parcela no alcanza el fondo edificable, podrá construirse en ella siempre que con ello no se impida que las colindantes alcancen el referido fondo. Si lo impidiera, y por las condiciones de consolidación de la manzana no fuera posible acudir a una Normalización de Fincas para resolver tal situación, la parcela en cuestión tratará el testero de la misma como fachada si el fondo de ésta es superior a 10'50 m., y como medianera si es inferior.
5. Podrán sobresalir de la alineación interior:
a) Las construcciones subterráneas.
b) Los espacios libres de parcela no edificables en plantas de pisos por tratarse de patio de manzana, sólo podrán construirse en planta baja si la superficie de dichos espacios libres no alcanza los 200 m2.
c) Los elementos salientes, según la regulación que de los mismos se contienen en el artículo 58 de estas Normas Urbanísticas. Cuando en esta regulación se tome como referencia el ancho de calle, se entenderá como tal la distancia existente entre la fachada interior y el lindero enfrentado a la misma. Si se tratara de patios transitables, la distancia de los elementos salientes al lindero enfrentado será, como mínimo, igual al tercio de la altura del elemento en cuestión.
d) Cuando la parcela esté en todas sus medianerías laterales y testero rodeada de edificaciones que no hubiesen previsto el patio de manzana, y la alineación interior, fijada por el fondo máxima edificable, no permitiese que las dimensiones del patio de manzana que le correspondiera fuese iguales o superiores a las dimensiones mínimas exigidas a los patios de parcela, la edificación podrá alcanzar el testero de la parcela.
6. La edificación no sobrepasará la altura resultante de la aplicación de las condiciones del Cuadro siguiente:
| GRADO 1 | GRADO 2 | |||
|---|---|---|---|---|
| ANCHO DE CALLE (m) | Nº Plantas | H (m) | Nº plantas | H (m) |
| Menor de 9 m | 3 | 10’10 | 2 | 7’05 |
| 9 m. a menos de 12 m. | 3 | 10’10 | 3 | 9’85 |
| 12 m. a menos de 16 m. | 4 | 12’90 | 4 | 12’65 |
| 16 m. a menos de 19 m. | 6 | 18’50 | 5 | 15’45 |
| 19 m. a menos de 23 m. | 7 | 21’30 | 6 | 18’25 |
| 23 m. y superiores | 7 | 21’30 | 7 | 21’05 |
a) Sobre las alturas resultantes del Cuadro anterior se permite una planta de ático que estará retranqueada, como mínimo, 3'00 m del plano de fachada. Dicho ático podrá avanzar hasta la fachada en un frente de 3'50 m., adosándose al lindero cuando en éste la edificación colindante tenga una altura superior en 2'50 m. o más de la proyectada. Si el tramo de fachada no alcanzada por el ático según la excepción anterior fuese inferior a 3'00 m., o a 6'00 m. si dicha excepción se diera en los dos linderos laterales o en edificaciones en esquina que por recaer a calles de distintos anchos tuvieran diferentes alturas máximas, -la de mayor altura se considerará como un lindero con las circunstancias antes establecidas -el ático podrá entonces avanzar en su totalidad hasta fachada, disponiéndose como si se tratara de una planta de piso.
b) En calles con ancho inferior a 16 m. en el Grado 1 y a 12 m. en el Grado 2, si la planta baja tuviera 4'50 m. de altura de altura libre y no admitiera entreplanta, se permitirá una planta más de piso y 1'55 m. más sobre la altura total de cornisa, sobre la establecida en el Cuadro anterior.
c) Los anchos de calle, a los efectos de la aplicación de las alturas establecidas en el Cuadro anterior, serán los grafiados en los Planos de Alineaciones de Suelo Urbano del presente Plan General.
d) Se permite la construcción de entreplantas, cumpliendo las condiciones señaladas en el artículo 55.2.d) de estas Normas Urbanísticas.
e) La cota de referencia de la planta baja se sitúa a 1'50 m. de altura sobre la rasante de la acera en el punto medio de cada lindero frontal o fachada independiente de la parcela. Si la longitud de la fachada excediese de 20 m. o el desnivel de la rasante fuese superior a 1'50 m., la fachada se dividirá en tramos, en cada uno de los cuales se aplicará la regla anterior.
f) La altura mínima de planta baja será: en Grado 1 de 4'50m. en calles de ancho inferior a 16 m. y de 6'00 m. en el resto y en Grado 2 de 5'75 m., excepto cuando se aplique lo establecido en el apartado b) anterior que podrá ser de 4'50m. La altura mínima de las plantas de pisos será de 2'70 m. en ambos grados.
Cuando la planta baja ocupe el patio de manzana, en las condiciones determinadas en el art. 123.5.b), su altura máxima será igual a la mínima establecida para ella en los diferentes grados.
Cuando se trate de edificios de uso exclusivo terciario, en cualquiera de sus modalidades, se permitirá que la altura mínima de la planta baja sea de 4'50 m., siempre que se mantenga a lo largo de al menos todo un lado de la manzana y se realice una transición armónica en los lados adyacentes.
g) En parcelas en esquina, si las calles que la conforman tuvieran asignadas distintas alturas de cornisa, la mayor de éstas podrá continuarse por la calle de menor altura hasta 3'00 m. antes de la medianería, en una longitud no superior a la del fondo edificable que le corresponda a la manzana. El paramento resultante se tratará como fachada y se podrán abrir huecos en él.
1. El espacio de retranqueo del ático se cubrirá con terraza o azotea transitable. Esta condición se aplicará también a las construcciones en planta baja que se sitúen en el interior de la parcela a partir del fondo máximo edificable.
2. A fin de armonizar las alturas de las plantas bajas, en calles de ancho inferior a 16
m. en Grado 1 la altura de la planta baja se dispondrá en función de las colindantes, pudiendo llegar a 6'00 m. (± 0'50 m.) de altura si ambas colindantes ya la tuvieran.
3. Se prohiben los cuerpos volados cerrados en calles de ancho inferior a 10 m.
1. No se permiten patios ingleses recayendo a fachada exterior.
2. No se permite que las estancias de las nuevas viviendas resuelvan la iluminación y ventilación exclusivamente por huecos recayentes a patios cerrados.
[MP /1, MP /9, MP /22, MP /24]
1. El uso característico es el residencial. No se admite la vivienda mínima excepcional a que se refiere el párrafo tercero del artículo 91.4 de las presentes Normas Urbanísticas.
2. Como usos compatibles se admiten los siguientes:
a) Terciario-alojamiento temporal: en Niveles "a" y "b" en planta baja, primer piso y edificio exclusivo; en el Nivel "c", además, en plantas de pisos.
b) Terciario-comercial: en Nivel "a" en planta baja y primer piso; en Niveles "b" y "c" en planta baja. Se permiten salas de reunión en Nivel "a" en planta baja, primer piso y edificio exclusivo; en Nivel "b" en planta baja y edificio exclusivo; en Nivel "c" en planta baja, primer piso, plantas de piso y edificio exclusivo; se prohíben en cualquier situación en el ámbito comprendido entre las calles Pablo Iglesias, Benito Pérez Galdós, General Marvá (excluida esta), Plaza de Los Luceros (excluida ésta) y Alfonso el Sabio (excluida ésta)
c) Terciario-oficinas: en niveles "a" y "b" en planta baja y plantas de pisos; en Nivel "c" en planta baja y plantas de pisos, excepto en los locales en planta baja con fachada a la Avda. de Ramón y Cajal, en los que en esta planta y en un fondo de 10 m. solamente se permiten elementos de circulación de acceso al primer piso.
d) Industrial (sólo se admiten talleres de reparación y talleres artesanales): en Nivel "a" en planta baja y edificio exclusivo; en Nivel "b" en planta baja.
e) Dotacional e infraestructuras: en Niveles "a" y "b" en planta baja, primer piso, edificio exclusivo y plantas de pisos, limitándose en este último caso a los edificios destinados, al menos en la mitad de su superficie, a usos terciarios y/o dotacionales; en Nivel "c" en planta baja, primer piso y edificio exclusivo.
3. A los efectos de aplicación de las anteriores reglas de compatibilidad de usos en los edificios existentes, tendrán la consideración de plantas de pisos aquéllas que resulten como tales de la definición que de las mismas se contiene en el artículo 55 de estas Normas Urbanísticas, aunque en el proyecto que sirvió de base para su edificación hubiese recibido la denominación de entreplanta.
Por el contrario, si en una planta denominada piso primero en el proyecto que sirvió de base para su edificación, se hubiesen realizado, o se realizaran en el futuro, obras por las que se uniese a la planta baja formando un solo local, tendrá la consideración de planta baja, a los referidos efectos de compatibilidad de usos.